Vivre en copropriété: les erreurs à éviter

Les polices d'assurance
Une copropriété devrait être assurée par deux contrats d'assurance: celui du copropriétaire et celui du syndicat des copropriétaires. Le premier sert à assurer nos biens et meubles, ainsi qu'à se prévaloir d'une clause en responsabilité civile. Le deuxième couvre notamment les espaces communs de l'immeuble, comme la cage d'escalier et la toiture, les portions du bâtiment correspondant à chaque appartement, dont les murs et les fenêtres, ainsi que les installations d'origines, comme les armoires de cuisine et la baignoire.

L'erreur fréquente
Dans un sondage de la Chambre de l'assurance de dommages (ChAD) réalisé par Léger, 45 % des répondants ne connaissent pas le montant total pour lequel l'immeuble est assuré dans le contrat d'assurance du syndicat des copropriétaires. «Pourtant, c'est un élément extrêmement important, rappelle Maya Raic, présidente-directrice générale de la ChAD. Il faut que le syndicat de copropriété assure le bâtiment à sa valeur de reconstruction. En cas de sous-assurance, le copropriétaire peut être tenu responsable d'une quote-part du coût des travaux requis pour reconstruire l'immeuble.» La solution? On retient les services d'un évaluateur agréé pour déterminer la valeur de reconstruction. Et on la fait évaluer régulièrement, environ tous les trois à cinq ans.

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Les charges de copropriété ou frais de condo
Habiter en copropriété signifie aussi des frais de condo mensuels. Ils servent à couvrir les dépenses nécessaires pour que l'immeuble soit opérationnel et en bon état. Autrement dit, ils servent à payer les travaux d'entretien, comme la peinture d'escalier, le lavage des fenêtres ou le déneigement.

Autre point non négligeable, les frais de condos servent à approvisionner le fonds de prévoyance, dans lequel il sera possible de puiser si des travaux importants, comme le calfeutrage du toit et la réfection des fenêtres, se révélaient nécessaires.

L'erreur fréquente
«Beaucoup de copropriétaires ne se sentent pas responsables de leur immeuble; ils ont l'impression de vivre à loyer, déplore Mme Raic. Ils veulent faire diminuer les frais de condo le plus possible et refusent toute augmentation. Pourtant, un montant plus élevé peut nous protéger des mauvaises surprises. Par exemple, s'il faut tout à coup 20 000 $ pour refaire le toit, ça peut devenir un cauchemar pour certains. De plus, si les travaux sont négligés, l'immeuble perdra de la valeur. Au final, les copropriétaires seront perdants.»

Le plan d'entretien
S'il est essentiel de prévoir des fonds pour entretenir l'immeuble, il est aussi important de tenir un carnet d'entretien. Celui-ci contient une foule de renseignements sur l'immeuble: sa description technique et son année de construction, de même que les travaux qui ont été réalisés et ceux qui sont prévus. Ainsi, l'information importante ne se perd pas, même si les administrateurs changent au fil des ans.

L'erreur fréquente
Selon le sondage de la ChAD, 53 % des répondants ne savent pas si un carnet d'entretien de la copropriété existe ou existera. Pourtant, selon Mme Raic, de nombreuses réclamations d'assurances résultent d'un entretien normal négligé, situation pouvant se traduire par une augmentation des primes d'assurances. Pire, si un immeuble n'est pas bien entretenu, il peut devenir difficile de trouver un assureur.

Boîte à outils

• La CHaD vient de publier le document 11 questions à vous poser. Sous forme de questionnaire. On y guide les copropriétaires qui voudraient souscrire à une police d'assurance ou renouveler la leur.

• Le site Condolegal.com, mis sur pied par des avocats et des experts en droit de la copropriété regroupe de l'info pratique. On peut même poser des questions gratuitement par courriel.

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