Renouvellement de bail: droits et obligations des locataires et propriétaires

En principe, le bail d'un logement se renouvelle automatiquement à son terme pour la même durée. Mais si le propriétaire veut y apporter des modifications, par exemple pour augmenter le loyer, il doit faire parvenir un avis écrit à son locataire. Le délai pour l'envoyer varie selon le type de bail. Dans le cas des baux d'un an qui entrent en vigueur le 1^er juillet - soit près de 70 % de ceux qui sont signés au Québec -, les avis de renouvellement doivent être expédiés entre le 1^er janvier et le 31 mars.

L'avis de renouvellement

L'avis doit être écrit et mentionner de façon claire les modifications proposées au renouvellement du bail, que ce soit le montant de la location ou toute autre condition, comme l'utilisation du stationnement ou de la cour. Il doit être daté et signé par le propriétaire, et indiquer le délai dont dispose le locataire pour y répondre, soit un mois à compter de sa réception. La Régie du logement recommande aux propriétaires d'envoyer les avis par courrier recommandé ou de les remettre en mains propres aux locataires, en demandant un accusé de réception.

Les délais d'avis

Sur réception de l'avis de renouvellement, le locataire a trois options:

• Accepter l'augmentation. Aucune réponse n'est nécessaire; le bail est automatiquement renouvelé.
• Refuser la hausse. Le bail est renouvelé pour une autre année, et le locataire n'est pas obligé de quitter le logement, mais le nouveau loyer est à déterminer. Il revient au propriétaire de se présenter à la Régie du logement pour en faire établir le montant. La Régie invite cependant locataires et propriétaires à trouver un terrain d'entente.
• Ne pas renouveler le bail. Le locataire quitte le logement à la fin du bail.

Dans les deux derniers cas, le locataire doit aviser le propriétaire de sa décision par écrit dans le mois qui suit la réception de l'avis. Autrement, le bail se renouvellera automatiquement aux nouvelles conditions.

Refuser une augmentation

Si un locataire refuse la hausse de loyer ou les nouvelles conditions proposées, le propriétaire peut:

• Ne rien faire. Le bail sera alors renouvelé aux mêmes conditions qu'avant.
• Négocier avec le locataire pour parvenir à une entente.
• S'adresser à la Régie du logement pour qu'elle fixe le montant du loyer ou qu'elle se prononce sur la modification contestée. Il dispose d'un mois, après avoir reçu la réponse du locataire, pour entreprendre la démarche. Si la Régie accepte la hausse du loyer, le locataire doit savoir qu'il ne peut pas annuler le renouvellement du bail à moins de conclure une entente avec le propriétaire.

Un locataire ne peut refuser l'augmentation de loyer d'un logement situé dans un immeuble âgé de moins de cinq ans ou transformé à des fins locatives résidentielles depuis moins de cinq ans. En cas de désaccord, il doit quitter le logement à la fin du bail. Cependant, pour que cette restriction s'applique, le bail d'un tel logement doit en faire mention.

Quitter un logement

Si un locataire veut quitter son logement à la fin du bail et qu'il n'a pas reçu d'avis, c'est à lui d'en aviser son propriétaire par écrit, dans les mêmes délais que pour l'émission des avis.

Augmentation de loyer

Il n'y a pas de taux fixe en ce qui concerne l'augmentation des loyers. Les taux que la Régie du logement publie chaque année sont en fait des estimations variant selon le type de logement. Outre en raison de rénovations majeures, le propriétaire peut demander une hausse de loyer pour faire face à:

• une hausse des taxes municipales ou scolaires;
• une augmentation des coûts d'énergie;
• une variation des primes d'assurance;
• des frais d'entretien (pour maintenir l'immeuble en bon état: déneigement, peinture, entretien de la tuyauterie, etc.).

Sources

Régie du logement - Des modèles d'avis et de réponses sont disponibles.

Éducaloi