La marge de crédit hypothécaire

Depuis les années 2000, les institutions offrent aux clients propriétaires un nouveau produit financier: la marge de crédit hypothécaire. Ce crédit fixé au taux préférentiel et sujet aux fluctuations du marché est basé sur la valeur marchande d'une propriété. Le taux varie selon l'institution financière.

Pour être admissible au programme de crédit hypothécaire, communément appelé «marge hypothécaire», vous devez avoir remboursé au moins 25% de votre prêt hypothécaire. L'institution financière vous accorde alors un crédit équivalant à 75% de la valeur marchande de votre propriété. Si votre maison a pris de la valeur depuis que vous l'avez acquise, cette plus-value pourrait vous permettre de réaliser divers projets d'investissement: rénovation de la cuisine, financement des études de vos enfants, placements pour la retraite, achat d'un bateau, d'une résidence secondaire ou d'un immeuble locatif.

Par sa flexibilité, ce produit offre un avantage de taille aux emprunteurs: ils peuvent rembourser en totalité leur prêt sans pénalité ou encore le rembourser à leur rythme, en se contentant de ne payer que les intérêts mensuels sans s'attaquer au capital. «Une personne qui attend un héritage ou reçoit un gros montant d'argent a intérêt à prendre une marge de crédit hypothécaire, puisqu'elle peut rembourser son solde en entier sans pénalité», indique Mathieu Hébert, directeur régional de la Banque Scotia à Laval..

Dès qu'une partie du capital est remboursé, les propriétaires peuvent en outre emprunter des montants de leur marge à un taux avantageux, sans avoir à faire une demande d'emprunt supplémentaire. Cette formule est de plus en plus populaire auprès des acheteurs. «Une fois son programme établi, le client peut accéder à son crédit en tout temps, sans avoir à faire une nouvelle demande chaque fois, jusqu'à concurrence de sa limite de crédit globale», précise M. Hébert.

Un produit pour les emprunteurs disciplinés

La marge de crédit hypothécaire s'adresse à tous, mais il faut une discipline de fer pour payer capital et intérêts chaque mois. Car le principal risque de la marge, c'est d'avoir le même capital à payer sur sa dette au bout de cinq ans.

«Ce produit ne s'adresse pas aux acheteurs d'une première propriété, dont le budget est souvent serré. Leur possibilité d'endettement est illimitée. Il faut faire preuve d'une grande discipline et établir des plans de remboursement», avertit Dominique Gervais, avocate et conseillère budgétaire chez Option-Consommateurs. D'après elle, la marge est indiquée pour les personnes qui ont déjà remboursé 25% de leur hypothèque.

«C'est intéressant pour la flexibilité, mais il faut aussi payer le capital. Comme les intérêts peuvent fluctuer dans le temps, il faut absolument baisser l'amortissement», soutient Marie-Hélène Legault, responsable des cours Accès à la propriété à l'ACEF de l'Est. Selon elle, l'intérêt de cette solution dépend de la tolérance au risque de l'acheteur, qui sera à la merci des soubresauts des taux d'intérêt.

«Si les gens réempruntent sur leur marge de crédit pour faire des rénovations ou s'acheter un chalet, ils utilisent le crédit pour s'enrichir. Mais s'ils le font pour consommer toutes sortes de biens qui perdent de la valeur au fil du temps, ils sont perdants», fait remarquer Martin Provencher, auteur et conférencier spécialisé en immobilier.

Un engouement certain

De plus en plus de Québécois décident aujourd'hui de recourir à la marge de crédit hypothécaire. Ce produit intéresse particulièrement les jeunes couples. «La liquidité est l'aspect le plus névralgique en début du cycle de vie. L'avantage pour les jeunes est de pouvoir ajuster leurs paiements à leur capacité financière et aux chocs budgétaires causés par un bris dans leur propriété», explique Marc-André Chouinard, de la BNC.

À titre d'exemple, Marie-Josée et Stéphane ont acheté un duplex l'an dernier. Ils ont pris une hypothèque segmentée sur leur propriété, l'une à taux fixe pour cinq ans, applicable sur le logement qu'ils occupent, et l'autre à marge de crédit hypothécaire pour le logement loué. Une bonne affaire qui leur permet de réduire leurs paiements mensuels tout en ayant accès à des liquidités pour refaire leur toiture ou changer leurs fenêtres.

«Nous trouvons ce prêt plus avantageux parce qu'il est plus flexible et nous permet de ne pas être pris en défaut même si nos entrées de fonds diminuent», dit Marie-Josée. En outre, les intérêts payés sont déductibles d'impôt sur la partie locative de leur immeuble, soit 50% de la surface habitable de leur duplex, puisqu'ils louent l'un des deux logements.

Une multitude de formules

Les montages financiers immobiliers sont extrêmement sophistiqués aujourd'hui. Dans la plupart des institutions financières, il est possible de prendre à la fois une hypothèque à taux fixe ou variable jumelée à une marge hypothécaire. Selon les institutions bancaires, la marge peut représenter de 75% à 90% de la valeur marchande de la propriété, ce qui fait une rondelette somme en période de hausse immobilière, lorsque la valeur de la propriété augmente d'année en année.

Par exemple, le programme Tout-en-un de la BNC, l'un des mieux cotés, offre à ses clients la possibilité de prendre plusieurs types d'hypothèque à des taux d'intérêt et des échéances différentes pour une même acquisition, afin de réduire le risque. Des sous-comptes bancaires sont rattachés à ces diverses formules d'emprunt pour aider les clients à gérer leurs engagements. Ces sous-comptes renseignent le client sur les montants payés et le solde de l'hypothèque pour chaque segment de l'hypothèque.

Outre les frais de notaire lors de l'enregistrement de l'hypothèque, aucun frais mensuel n'est habituellement relié aux comptes de marge de crédit hypothécaire. Toutefois, certaines institutions financières, comme la Caisse Desjardins, imposent des frais pour les retraits en deçà d'un seuil minimal de fonds dans le compte. La Banque Manuvie, quant à elle, facture à ses clients des frais mensuels d'utilisation de 14$.