Comprendre l’hypothèque inversée

La maison est un actif très représentatif dans le bilan de plusieurs foyers. Alors, avant d'utiliser un produit financier qui peut l'affecter, mieux vaut en connaître les différentes caractéristiques.

Qu'est-ce que l'hypothèque inversée?

L'hypothèque inversée est un prêt garanti par la valeur nette de votre maison. Il permet d'obtenir entre 10 % et 40 % de la valeur estimative de la résidence principale. Si, par exemple, votre maison vaut 200 000 $, vous pourriez récupérer entre 20 000 $ et 80 000 $. La somme obtenue dépendra de votre âge et de celui de votre conjoint, du type de maison et de son emplacement. On ne vous demandera jamais de déménager ou de vendre la maison pour rembourser le prêt. Par contre, si le solde du prêt dépasse la valeur estimée de la maison, on vous demandera de rembourser les intérêts qui dépassent la valeur estimée de votre maison.

Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, vous devez être âgé de 60 ans et plus pour en profiter. Il n'y a aucun paiement à faire, ni capital, ni intérêt, tant que vous ou votre conjoint habitez la résidence. Le capital et les intérêts sont remboursables uniquement lors du décès du propriétaire ou lors de la vente de la propriété. 

L'hypothèque inversée est offerte par le Programme canadien de revenu résidentiel (CHIP), une société privée qui a ouvert un bureau à Montréal, ainsi que par la plupart des banques à charte. Le Mouvement Desjardins fait bande à part en n'offrant pas le programme CHIP.

Les faiblesses de l'hypothèque inversée

Bien qu'elle semble attrayante, l'hypothèque inversée a deux grandes faiblesses. D'abord, le taux d'intérêt qui coure sur l'hypothèque est plus élevé que celui applicable à une hypothèque traditionnelle. Selon le CHIP, le taux d'intérêt variable est 2 % plus élevé que le taux pour une hypothèque traditionnelle dans les institutions financières. Si, par exemple, le taux variable hypothécaire est de 3 %, il est de 5 % pour l'hypothèque inversée.

Quand on connaît le bienfait de l'intérêt composé sur un placement (faire de l'intérêt sur de l'intérêt), on comprend que l'intérêt composé sur un prêt peut gruger rapidement l'équité qu'on a travaillé si fort à bâtir.

La seconde faiblesse, c'est les frais. L'emprunteur doit payer une évaluation de la propriété, environ 300 $, les honoraires d'un notaire, entre 400 $ et 800 $, ainsi que les frais de clôture de dossier, approximativement 1495 $. De plus, s'il décide de rembourser son hypothèque inversée avant les premiers 36 mois, il pourrait avoir une pénalité équivalente à 8 à 10 mois d'intérêts.

Rentable l'hypothèque inversée?

Exemple 1

Georges 65 ans et Rita 62 ans ont une maison libre de toute dette ayant une valeur de 150 000 $. Selon CHIP, ils pourront obtenir un montant se situant entre 40 000 $ et 48 495 $. Si le couple place cet argent à un rendement de 4 % par année, moins les impôts à payer, ce qui ramène le taux réel à 3,2 % par année, il aura un revenu de 1552 $. (48 495 $ X 3,2 % = 1552 $)

Le couple a besoin de 12 000 $ par année pour vivre, ce qui veut dire qu'après une année il lui restera 38 047 $ (48 495 $ + 1552 $ - 12 000 $ =  38 047$). À ce rythme, la somme sera épuisée en moins de 4½ ans. 

Exemple 2

Marcel et Gabrielle, tous deux âgés de 75 ans, ont une maison libre de toute dette avec une valeur de 150 000 $. Ils pourront obtenir un montant variant entre 54 995 $ et 62 495 $. Si le couple place cet argent à un rendement de 4 % par année, moins les impôts à payer (estimons le taux d'imposition à 20 %), ce qui ramène le taux à 3,2 % par année, son gain atteint 2000 $. (62 495 $ X 3,2 % = 2000 $ de revenu)

Le couple a besoin de 12 000 $ par année. À la fin de la première année, il lui restera 52 495 $ (62 495 $ + 2000 $ - 12 000 $ = 52 495 $). En moins de 5½ ans, le compte sera vide.

Dans ces deux cas, les couples doivent continuer à payer les taxes foncières et scolaires, l'entretien de la maison, l'électricité et la taxe d'eau.

Exemple 3

Si au lieu d'utiliser l'hypothèque inversée, les deux couples vendent leur maison avec un agent d'immeuble: 150 000 $ - 8466 $ (commission de l'agent environ 5 % + TPS et TVQ) = 141 534 $.

La somme est placée à un rendement de 4 %, toujours moins l'impôt, ce qui donne un taux réel de 3,2 %. Avec des besoins de 12 000 $ par année, ils pourront vivre avec cet argent pendant 14 ans et quelques poussières. Par contre, ils remplaceront les frais d'entretien et les taxes municipales et scolaires par un frais de logement qui peut être plus élevé.

Un produit complexe

L'hypothèque inversée est un produit complexe. Je vous recommande donc de consulter un spécialiste avant de vous lancer afin de connaître la meilleure stratégie financière pour réaliser vos objectifs en respectant vos valeurs personnelles et financières. Si vous décidez d'utiliser l'hypothèque inversée, soyez prudent. Il serait préférable de l'employer seulement en dernier recours et d'attendre le plus longtemps possible avant de vous le procurer.