Immobilier: louer ou acheter?

Avec la croissance du prix des propriétés, certains croient qu'il vaut mieux demeurer en location en attendant une accalmie du marché, alors que d'autres sont convaincus qu'ils doivent acheter leur maison dès maintenant, les prix étant appelés à grimper encore. Un conseil: mieux vaut prendre en compte le montant des versements mensuels avant de faire son choix.

Un exemple: Diane et Pierre veulent emménager dans un bel appartement de cinq pièces sur le Plateau Mont-Royal, l'un des quartiers les plus en vogue de Montréal. Que doivent-ils faire? Louer un appartement ou s'acheter un condo dans le même quartier?

La majorité des Québécois sont persuadés qu'ils s'enrichiraient automatiquement s'ils possédaient une propriété. Selon un sondage réalisé par Éric Brassard, auteur du livre Un chez moi à mon coût, 71% d'entre eux croient qu'il est plus avantageux d'être propriétaire. Pourtant, la réalité est parfois tout autre!

Difficile de comparer les coûts

Si les propriétaires qui revendent leur maison font parfois un important gain en capital durant les années de forte inflation immobilière, ce n'est pas toujours le cas. «Le gain en capital n'est pas le seul élément à considérer lors de l'achat d'une propriété», rappelle Éric Brassard.

Selon le secteur et le type de logis dans lequel on désire habiter, la location peut parfois être plus avantageuse. Cependant, il est difficile de comparer les coûts de location d'un logement, qui se résument au prix du loyer, à ceux de l'acquisition d'un condo, qui englobent divers types de dépenses (hypothèque, assurances, taxes, réparations, rénovations, chauffage, etc.).

Le coût du loyer

Le prix du loyer constitue un versement mensuel unique qui englobe tous les coûts défrayés de l'habitation - à part le chauffage et l'électricité. Certes, ce montant peut paraître élevé à première vue, mais seul un calcul détaillé permet de faire une juste comparaison. Il reste que, contrairement aux coûts d'une propriété, le coût du loyer ne diminue jamais: il est au contraire appelé à augmenter sans cesse en raison de l'inflation qui fait grimper le compte de taxes foncières. Le propriétaire a en effet le droit de refiler à son locataire une partie de la hausse des taxes municipale et scolaire.

Le coût de la propriété

De son côté, le propriétaire accumule les frais: il doit défrayer son hypothèque et les intérêts sur sa dette, ses taxes municipale et scolaire, les assurances sur sa propriété et le coût de chauffage de ses locataires, le cas échéant. Il doit également débourser l'argent nécessaire aux rénovations et aux travaux de réfection lorsque surviennent les inévitables bris. Ces paiements doivent être faits à une fréquence régulière, soit à tous les mois, les six mois ou tous les ans, ou à une fréquence irrégulière, lors des réparations.

Si sa mise de fonds n'est pas suffisante, le propriétaire doit ajouter à ces versements une prime versée mensuellement à la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). S'il a emprunté de l'argent à ses REER par le biais du Régime d'accès à la propriété (RAP), il doit en plus rembourser son RAP dans les 15 ans.

Acheter ou louer un appartement: un exemple concret

Prenons l'exemple de l'appartement du Plateau que convoitent Diane et Pierre. En location, cet appartement confortable de trois chambres à coucher leur coûterait environ 1 200$ à 1 300$ par mois. En copropriété, ils devraient débourser au bas mot autour de 195 000$ pour s'en porter acquéreurs. Quelle est pour eux la meilleure option?

Tout d'abord, ils doivent comprendre que l'achat d'un condo est un bien non productif de revenus. C'est-à-dire que toutes les dépenses reliées à cet achat devront être défrayées par eux. Ils devront payer entièrement les taxes et les intérêts qui, contrairement à une maison à revenus, sont non déductibles d'impôt. En fait, seules les sommes dépensées pour obtenir un gain par le biais d'un immeuble à logements sont déductibles d'impôt. Cependant, à la revente d'un l'immeuble à revenus, le gain en capital est imposé à 50% sur les parties locatives.

Afin d'évaluer leur meilleur choix, analysons quels seraient les coûts mensuels d'une hypothèque d'une duée de 25 ans, avec une mise de fonds de 5%, soit de près de 10 000$ (9 750$). Cela sans compter les assurances qu'ils devront prendre sur leur propriété et les frais de chauffage qu'ils devront assumer.

Coûts mensuels:

-Hypothèque fermée sur 5 ans: 1 130,75$
-Taxes municipales et scolaires: 171,25 $
-Frais de copropriété: 50$
-Prime de la SCHL: 15$ approximativement
-Réparations: 50$
TOTAL: 1 416,25$

Comme le démontre cet exemple, il leur en coûterait moins cher par mois de louer que d'acheter leur appartement. En plus, ils pourraient enregistrer une perte ou un profit sur leur investissement, en fonction du prix auquel ils pourront revendre leur propriété dans le futur. Cependant, cette transaction pourrait représenter pour eux une forme d'épargne leur permettant de devenir propriétaires d'un bien dont la valeur pourrait s'accroître dans le temps.

Pour éviter de payer la prime de la SCHL, Diane et Pierre auraient pu augmenter leur mise de fonds jusqu'à 20% du prix de leur appartement. Ils pourraient aussi acheter leur condo dans un autre quartier où le prix des maisons et des condos est plus abordable.

Si au lieu d'acheter Diane et Pierre continue de louer, ils pourraient placer le capital qu'ils sont disposés à verser pour l'achat de leur condo (9 750$) et les frais connexes afin de les faire fructifier. Au bout de 25 ans, cet investissement vaudra sans doute autant que le condo qu'ils auraient achetés. Par contre, ils devront continuer de payer un loyer mensuel, indexé au coût de la vie.